Graue Wohnungsnot!

Die Deutschen werden immer älter und bleiben länger gesund. Das ist eine gute Nachricht. Aber können wir uns das überhaupt leisten? Denn zusätzlich wird auch ein dramatisch steigender Bedarf an altersgerechten Wohnungen prognostiziert. Und die Rentner von morgen werden weniger Geld zur Verfügung haben als noch heute.

Ab dem Jahr 2035 werden rund 24 Mio. Menschen zur Altersgruppe "65plus" gehören ­ nach aktueller Analyse des PestelInstituts etwa sechs Mio. mehr als heute. Bis 2030 müssten vor diesem Hintergrund bundesweit rund drei Mio. altersgerechte Wohnungen zusätzlich gebaut werden. Diese Lücke ist schwer zu schließen. Die Investitionssumme, die für den Bau dieser Wohnungen notwendig wird, beläuft sich auf rund 50 Mrd. EUR. Damit würden mindestens 5,6 Mrd. EUR an Fördermitteln erforderlich sein.

Wechsel der Wohnformen: Mieter und Eigentümer müssen umdenken

Bislang war ein Nachdenken über eigene Wohnformen für die Altersgruppe 65plus kaum notwendig. Wegen der relativ guten finanziellen Versorgung der Ruheständler ergab sich selten die Notwendigkeit zum Wohnungswechsel aus materiellen Gründen. Umzüge waren nahezu ausschließlich bei Eintritt der Pflegebedürftigkeit zwingend notwendig. Freiwillige Umzüge gewannen erst in den vergangenen 20 Jahren an Bedeutung. In dieser Altersgruppe waren es zuletzt zumeist Frauen, die nach dem Tod des Ehemanns oder Lebenspartners in die Nähe eines Kindes gezogen sind.

Wechsel der Wohnformen:  Mieter und Eigentümer müssen umdenken
„Menschen in den Altersgruppen 60 Jahre und älter geraten immer öfter in die Schuldenfalle"

Die Pro-Kopf-Wohnfläche steigt mit dem Ausscheiden von Haushaltsmitgliedern, beispielsweise den Kindern, sprunghaft an. Sofern es sich um Wohneigentum handelt, wird die vollständige Ablösung der ursprünglich notwendigen Kredite meist zwischen dem 50. und 65. Lebensjahr erreicht. Auch die Mieter konnten bisher darauf vertrauen, dass in bestehenden Mietverträgen eine laufende Anpassung, d.h. Erhöhung, der Miete eher unüblich war.

Die geburtenstarken Jahrgänge gehen  deutlich ärmer in Rente Diese Wohnkarriere wird sich für viele Menschen nicht mehr realisieren lassen. Sinkende Alterseinkommen und steigende Wohnkosten werden zu einer erhöhten Umzugshäufigkeit bei älteren Menschen führen. So hat auch der CreditreformSchuldneratlas 2018 einen starken Anstieg an überschuldeten Personen in den Altersgruppen 60 Jahre und älter aufgezeigt. 2018 mussten in Deutschland allein rund 263.000 Menschen ab 70 Jahren als überschuldet eingestuft werden (+ 69.000 Fälle; + 35 %). Im Vergleich 2013 zu 2018 ist der Anstieg mit 138 % überdurchschnittlich – allerdings von vergleichsweise niedrigem Niveau aus. Auch wenn die Quote der überschuldeten Personen im hohen Alter 2018 noch relativ niedrig war, ist dies ein deutliches Alarmzeichen.

Bereits heute werden die zur Miete wohnenden Haushalte der Altersgruppe 65plus zunehmend mit Mietsteigerungen konfrontiert, die sie nicht mehr bezahlen können. „Für die Senioren von morgen wird es finanziell eng. Eine ganze Generation mit deutlich niedrigeren Renten trifft dann auf steigende Wohnkosten“, sagt Matthias Günther, Leiter der Pestel­Studie. Die bereits heute deutlich gestiegene Erwerbstätigkeit nach dem eigentlichen Renteneintritt – meistens als Minijobber im Niedriglohnbereich – zeigt, dass Altersarmut kein Zukunftsthema ist, sondern dass sie auch heute schon alltäglich ist.

Senioren-Umzugswelle und altersgerechten Sanieren: „Deutschland muss sich umbauen"
„Ende 2016 hatte Deutschland 82,5 Mio. Einwohnerinnen und Einwohner.“

Die bisherige Praxis, dass die privaten Haushalte mit dem beruflichen Aufstieg und mit einer wachsenden Familie eine größere Wohnung beziehen und diese dann im weiteren Verlauf auch bei Haushaltsverkleinerungen oder Rentenbeginn beibehalten, wird für einen wachsenden Anteil der Haushalte der Altersgruppe 65plus künftig kaum noch umzusetzen sein. Steigenden Wohnkosten kann bei stagnierenden oder rückläufigen Einkommensverhältnissen letztlich nur über eine Reduzierung der Wohnfläche begegnet werden.

Derzeit liegt die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf bei 46,5 qm. Senioren liegen heute oft oberhalb dieses Durchschnitts. Die letzte Mikrozensuserhebung zur Pro-Kopf-Wohnfläche bei Seniorenhaushalten geht sogar von einem Durchschnittswert von 59 qm aus. Wenn aber Senioren heute bereit seien auszuziehen, um passenden Wohnraum zu suchen, finden sie keine kleinere Wohnung für eine niedrigere Miete. „Wer sich seine bisherige Mietwohnung nicht mehr leisten kann, wird gerade in den teuren Städten häufig gezwungen sein, nicht nur die Wohnung zu wechseln, sondern mit der Wohnung auch den Wohnort", sagt Matthias Günther. Im schlechtesten Fall wohnen die Mieter schon viele Jahre in Berlin Mitte oder Charlottenburg. Dort sind die Mieten in den letzten 20 Jahren sehr kräftig gestiegen. Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen ist hier ebenso bei der Marke von rund 16 .000 Euro angekommen. Aber nicht nur in den besten Lagen Berlins hat sich der Preisanstieg für Wohnimmobilien im vergangenen Jahr fortgesetzt. Die Kaufpreise in den acht Städten Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Düsseldorf, Köln, Stuttgart und Leipzig stiegen gegenüber dem Vorjahr im Schnitt um fast zehn Prozent. In den vergangenen fünf Jahren, so die Rechnung der Analysten, kletterten die Preise um durchschnittlich 8,5 Prozent pro Jahr.

Das zentrale Thema bleibt die künftige „Bezahlbarkeit des Wohnens“ - besonders für die geburtenstarken Jahrgänge der 1960er Jahre. Gebrochene Erwerbsbiographien, Niedriglohnbeschäftigung sowie die rechtlich vorgesehene Absenkungen des Rentenniveaus nach 2025 verschärfen die Situation.

Senioren-Umzugswelle und altersgerechten Sanieren: „Deutschland muss sich umbauen“

Die Zahl der Menschen in der Altersgruppe 65plus wird von 17,7 Mio. Personen Ende 2017 weiter ansteigen und zwischen 2035 und 2040 knapp 24 Mio. Personen erreichen. Auch wenn die Versorgung der älteren Bevölkerung in einem der reichsten Länder grundsätzlich möglich sein sollte, so ist doch davon auszugehen, dass sich bei langfristig schrumpfender Gesamtbevölkerung die Einkommenssituation für die ältere Bevölkerung insgesamt verschlechtert. Der Anteil an Senioren, der ergänzende Grundsicherungsleistungen zur Absicherung des Lebensunterhaltes benötigt, wird voraussichtlich von gegenwärtig rund 3 % innerhalb der kommenden 20 Jahre auf über 25 % ansteigen. Kurz gesagt, jedem vierten Rentner droht die Altersarmut. Bei stabilen Pflegequoten wird allein durch die starke Zunahme der Älteren auch die Zahl der Pflegebedürftigen deutlich ansteigen. Die absolute Zahl an Pflegebedürftigen würde demnach von 3,3 Mio. Personen im Jahr 2017 auf über 5 Mio. Personen 2050 ansteigen.

Die Wohnsituation in den Städten würde durch einen Wechsel von Haushalten der Altersgruppe 65plus in kleinere Wohnungen bzw. gemeinschaftliche Wohnformen verbessert werden. Insbesondere die Angebote barrierearmer und energieeffizienter gemeinschaftlich zu nutzender Wohnungen und Wohngebäude müssten dafür erweitert werden. "Ein Großteil der Seniorenwohnungen wird durch den Umbau vorhandener Wohnungen entstehen müssen: Deutschland steht vor einem neuen Baujahrzehnt des altersgerechten Sanierens", so der Präsident des Bundesverbandes Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB). Besonders der Bedarf an kleinen und bezahlbaren Seniorenwohnungen werde enorm steigen. Der Staat müsse daher diesen „grauen Wohnungsumbau“ mit Beratungs- und Förderprogrammen offensiv unterstützen.

Für den Staat würde sich der „graue Wohnungsumbau“ sehr wahrscheinlich sogar rechnen, denn barrierearme Wohnungen ermöglichen Menschen eine Pflege in den eigenen vier Wänden. Die deutlich teurere und oft nicht gewollte stationäre Pflege im Heim könnte so vermieden werden. Langfristig lassen sich damit Kosten im Gesundheitswesen sparen. So koste es im Schnitt rund 16.000 EUR, eine Wohnung barrierearm umzubauen. Die stationäre Pflege sei pro Jahr rund 8.500 EUR teurer als die ambulante Pflege. „Damit macht sich ein altersgerechter Umbau einer Wohnung schon dann bezahlt, wenn sich dadurch der Heimaufenthalt um knapp zwei Jahre nach hinten verschieben lässt“, fasst Matthias Günther, Leiter der Pestel-Studie, zusammen.

Förderung entsprechender Umbauten und Modernisierungen

In der vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) herausgegebenen Broschüre „Wohnen im Alter“ wird von einem Investitionsbedarf in Höhe von 39 Mrd. EUR „in den kommenden Jahren“ ausgegangen, um für 2,5 Mio. mobilitätseingeschränkte Haushalte barrierearmen Wohnraum bereit zu stellen. Ein Gutachten der Prognos AG empfiehlt rund 2,9 Mio. Wohnungen mit einem Investitionsbedarf in Höhe von 50 Mrd. EUR bis 2030. Für die Finanzierung des Investitionsbedarfs wird eine Förderung entsprechender Umbauten und Modernisierungen notwendig sein, zudem sind sinnvolle Beratungs­ und Zuschussprogramme erforderlich.

Kreditprogramme stoßen bei Siebzigjährigen in der Regel nur auf wenig Interesse. Sowohl das Volumen der Programme als auch die Konditionen müssen geeignet sein, um eine schnelle Ausweitung des Angebotes an barrierearmen Wohnungen herbeizuführen. Das Pestel­Institut kommt in seiner Studie zu dem Schluss, dass mindestens 500 Mio. EUR jährlich an Fördermitteln für den generationengerechten Bau und Umbau erforderlich sind. Zur Umsetzung des genannten Investitionsbedarfs in Höhe von 50 Mrd. EUR wäre ein Fördervolumen von 5,6 Mrd. EUR erforderlich.

Der bisherige Trend der Singularisierung mit jeweils eigener Wohnung ist beim weitgehend festgelegten Wohnungsbestand und der absehbaren Einkommenssituation eines Großteils der Seniorenhaushalte dauerhaft nicht sinnvoll. Mit Pilotprojekten könnte ermittelt werden, welche Wohnformen mit reduzierter Wohnfläche von den verschiedenen Milieus akzeptiert werden. Entsprechende Pilotprojekte sind von Bund, Ländern und Kommunen zu initiieren und auch zu fördern, um belastbare Ergebnisse zu erzielen, bevor die geburtenstarken Jahrgänge das höhere Alter erreichen.

In den Städten sollten quartiersbezogene Lösungen realisierbar sein, d.h. die älteren Menschen verbleiben trotz des Umzugs im Quartier und damit in ihrem sozialen Umfeld. Im ländlichen Raum sind solche Lösungen praktisch nur umsetzbar, wenn etwa über eine entsprechende Wohnberatung und ggfs. auch die Organisation von Umbauten und Umzügen ältere Menschen zum gemeinschaftlichen Wohnen motiviert werden können. Sofern für die frei gezogenen Gebäude noch positive Erlöse erzielt werden, können diese Erlöse für Umbauten genutzt werden. 

In Deutschland leiden besonders Senioren unter dem hart umkämpften Wohnungsmarkt. Experten warnen vor einer ganzen Generation mit deutlich niedrigeren Renten, die sich die steigenden Mieten nicht mehr leisten können. Insgesamt kann ein proaktives heutiges Handeln der Politik mit entsprechenden Fördermaßnahmen und Pilotprojekten langfristig helfen, die Wohnkosten der Altersgruppe 65plus in einem bezahlbaren Rahmen zu halten.

Sozialverbände, Mieterbund und Bauwirtschaft sind sich einig: Mehr öffentliche Förderung für altersgerechte Wohnungen ist alternativlos. Das ist auch eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe.

Marcus Piskorz

Marcus Piskorz: Asset- und Investmentmanager bei der Assetando Real Estate GmbH in Hamburg mit dem Schwerpunkt auf öffentlich gefördertem Wohnungsbau. Er berät Mandanten bei der Strukturierung und Generierung (Antragstellung bis Valutierung) von Fördermitteln

Interview mit … Marcus Piskorz, Asset- und Investmentmanager bei der Assetando Real Estate GmbH

Frage: „Gibt es derzeit Erfolg versprechende Ansätze, die die problematischen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt, beispielsweise den starken Anstieg der Mieten oder die prognostizierten Auswirkungen durch den demografischen Wandel, hemmen könnten?“

Antwort: „Dem Problem steigender Mieten soll mit verschiedenen auf dem Wohnungsgipfel angekündigten Maßnahmen entgegengewirkt werden; die Reduzierung der Modernisierungsumlage, die Mietpreisbremse und die Kappungsgrenzen sollen hier nur als Stichworte genannt werden. Die Wirksamkeit der angekündigten Maßnahmen wird aktuell allerdings kontrovers diskutiert.

Nicht zuletzt können aber auch die Städte und Kommunen selbst direkten Einfluss auf die dringend notwendige Wohnraumversorgung nehmen. Dies sollte z.B. über die Versorgung der Entwickler und der Wohnungswirtschaft mit geeigneten Grundstücken und den entsprechenden Vorgaben der zu errichtenden Wohneinheiten im städtebaulichen Vertrag geschehen. Hier wird von den Experten der Wohnungswirtschaft bei größeren Entwicklungsgebieten oftmals der sogenannte ‚Drittelmix‘ als sinnvoll erachtet. Dieser Mix setzt sich aus je einem Drittel öffentlich geförderter Mietwohnungen, frei finanzierter Mietwohnungen und Eigentumswohnungen zusammen, um die soziale Durchmischung der Stadtteile zu fördern und ausreichend bezahlbaren Wohnraum zu bringen.“

Frage: „Wie ließen sich diese Maßnahmen, die zum Teil bereits  umgesetzt werden, sinnvoll ergänzen bzw. ändern?“

Antwort: „Energetische Einsparungen, führen zur Senkung der Nebenkosten oder schwächen zumindest deren Steigerung, bei sonst steigenden Energiekosten, ab und entlasten somit die Mieter. Solche Einsparmaßnahmen bei der Errichtung oder der Sanierung werden schon seit geraumer Zeit sogar gefördert durch die KfW, z.B. durch das Programm ‚Energieeffizient Bauen‘. Aber auch einige Landesförderbanken bieten eine Vielzahl an Fördermöglichkeiten. Das Land und die Stadt Hamburg haben die anstehenden Probleme der Wohnraumversorgung in Zeiten des demographischen Wandels frühzeitig erkannt. Hamburg bietet über ihre landeseigene Förderbank, der hamburgischen Investitions- und Förderbank Hamburg, speziell zugeschnittene Förderungen an. Zum einen wird die Errichtung barrierefreier Wohnungen nach DIN und rollstuhlgerechter Wohneinheiten durch Zuschüsse gefördert. Auch der barrierefreie Umbau von Mietwohnungen wird gefördert.

Bei Bauvorhaben ab 20 barrierefreien Wohnungen ist nach DIN 18040-2, einer Norm zur Barrierefreiheit baulicher Anlagen für Menschen mit Behinderungen, ein Gemeinschaftsraum obligatorisch. Dieser wird durch einmalige Zuschüsse gefördert; für den Bestandshalter ist der Unterhalt weitgehend kostenneutral, da die Nebenkosten auf die anderen Mieter umgelegt werden können. Der Gemeinschaftsraum muss im Zeitraum des Bestehens der Belegungsbindung vorgehalten werden. Zum anderen werden für die Errichtung von kleinen, sogenannten Kompaktwohnungen einmalige Zuschüsse gewährt, aber auch für die Ausstattung mit Aufzugsanlagen.“

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