Die Wohnraumoffensive

Wird die Zahl der Sozialwohnungen steigen oder hat die Regierungskoalition auf Sand gebaut?

Die Regierung aus Union (CDU/CSU) und SPD hat in ihrem Koalitionsvertrag für die 19. Legislaturperiode einen Schwerpunkt auf Wohn(raum)- und Immobilienthemen gelegt. Unter anderem fand hierzu kürzlich der große „Wohngipfel 2018“ statt. Dies nehmen wir zum Anlass, um einige der ambitionierten Vorhaben des Koalitionsvertrags etwas genauer unter die Lupe zu nehmen.

Wird die Zahl der Sozialwohnungen steigen oder hat die Regierungskoalition auf Sand gebaut?
Wird die Zahl der Sozialwohnungen steigen oder hat die Regierungskoalition auf Sand gebaut?

Wohnungsmangel

Der Bedarf an Neubauwohnungen beläuft sich zurzeit auf rund 400.000 Wohneinheiten pro Jahr. Die Ursachen für den erhöhten Wohnungsbedarf sind vielfältig und reichen von der anhaltenden Tendenz zu Single-Haushalten bis zur erhöhten Zuwanderung der letzten Jahre. Tatsächlich wurden im Jahr 2017 lediglich rund 300.000 Wohneinheiten fertig gestellt. Der ansteigende Wohnungsmangel ist bereits seit sieben Jahren zu beobachten. Aktuelle Schätzungen gehen davon aus, dass bundesweit rund eine Million Wohnungen fehlen. Für den sozial geförderten Wohnungsbau ist diese Entwicklung vor dem Hintergrund, dass fast 50 % der Sozialwohnungen in den vergangenen zehn Jahren aus der Mietpreis- und Belegungsbindung gefallen sind, besonders dramatisch: Im Schnitt sind jährlich rund 100.000 Sozialwohnungen vom Markt verschwunden.

Die politische Zielsetzung muss daher sein, die Zahl an Sozialwohnungen um rund 80.000 bis 100.000 Wohnungen pro Jahr zu erhöhen, damit zumindest der derzeitige Stand an sozialgebunden Wohnungen dauerhaft gehalten werden kann und sich nicht weiter verringert.

Mietpreisentwicklung

Der anhaltende Wohnungsmangel führt seit längerem zu einem rasanten Anstieg der Mieten und erschwert es unteren bis mittleren Einkommensschichten zunehmend, bezahlbaren Wohnraum zu fi nden. Bereits heute haben ein Drittel bis die Hälfte der privaten Haushalte in Ballungszentren und Großstädten Anspruch auf eine Sozialwohnung.

Die politische Lösung

Diese Situation hat die Koalition aus Union und SPD zum Anlass genommen, in ihrem Koalitionsvertrag eine Reihe an Maßnahmen zu formulieren und unter dem Titel „Wohnraumoffensive“ zu bündeln. Die Eckpunkte dieses Gesetzesentwurfs sollen zusammen mit Ländern, Kommunen, Bau- und Immobilienwirtschaft, Mieter- und Vermieterverbänden sowie Gewerkschaften auf dem Großen Wohnungsgipfel 2018 vereinbart werden.

Maßnahmen der Wohnraumoffensive

Mit der Wohnraumoffensive soll erreicht werden, dass bis zum Jahr 2021 ca. 1,5 Millionen frei finanzierte und öffentlich geförderte Wohnungen und Eigenheime gebaut werden. Weiter soll der Bestand an bezahlbarem Wohnraum gesichert werden. Nachstehend wollen wir exemplarisch einige der Maßnahmen aus dem Koalitionsvertrag aufzeigen und darstellen, welche Konsequenzen diese für Mieter, Investoren (Eigentümer), die Bauwirtschaft sowie für die Kommunen haben könnten.

frei finanzierte und öffentlich geförderte Wohnungen und Eigenheime
"... bis zum Jahr 2021 ca. 1,5 Millionen frei finanzierte und öffentlich geförderte Wohnungen und Eigenheime gebaut werden"

Mieter/Erwerber von Wohneigentum

Ein Ziel der Großen Koalition ist die Sicherstellung der Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum. Hierbei will die Regierung auf die Entwicklung der Mietpreise mit Hilfe der Mietpreisbremse und der Kappungsgrenze bzw. einer Modernisierungsumlage Einfluss nehmen. Zudem soll das Wohngeld an die jeweiligen allgemeinen und individuellen Lebensbedingungen angepasst und um eine Klimakomponente erweitert werden. Ein weiteres neues Instrument ist das sogenannte Baukindergeld, welches noch in diesem Jahr eingeführt werden soll. Das Baukindergeld soll Familien mit geringem und mittlerem Einkommen beim erstmaligen Erwerb von Wohneigentum unterstützen. Die Mietpreisbremse und ihre Wirkung wird seit der Einführung kontrovers diskutiert. So ist strittig, ob die Mietpreisbremse wie intendiert auf breiter Front wirkt oder eben nur in Einzelfällen. Die Maßnahme setzt in jedem Fall nicht an der Wurzel des Problems an – dem zu geringen Neubau von Wohnhäusern - und birgt zumindest das Potenzial, dieses Problem für die Wohnungssuchenden tendenziell noch zu verschärfen. Es bleibt abzuwarten, wie dieses Instrument zukünftig weiter ausgestaltet werden soll. Mit der beabsichtigten Reduzierung der Modernisierungsumlage von elf auf acht Prozent, zunächst nur in Gebieten mit erhöhtem Wohnungsbedarf, und der Einführung einer neuen Kappungsgrenze, nach der die Miete innerhalb von sechs Jahren um maximal drei Euro pro Quadratmeter steigen darf, soll das gezielte „Herausmodernisieren“ von Mietern durch „Luxussanierungen“ verhindert werden. Zukünftig soll dies eine Ordnungswidrigkeit darstellen, die Schadenersatzansprüche des Mieters begründen kann. Als besonders spannend erscheint aus heutiger Sicht die Einführung des sogenannten Baukindergeldes, welches wie die Ende 2005 abgeschaffte Eigenheimzulage die Bildung von Wohneigentum für Familien mit Kindern fördern soll. Da das Baukindergeld bundesweit einheitlich gelten würde, stellt es in schrumpfenden Regionen mit deutlich geringeren Immobilienpreisen einen stärkeren Anreiz dar als in Boom-Regionen. Es bleibt abzuwarten, ob das Baukindergeld hier wie gewünscht als „Bleibeprämie“ fungiert oder in erster Linie lediglich Mitnahmeeffekte auslöst.

Investoren und Bauherren

Um Investoren für die Errichtung von Wohnraum zu motivieren, haben die Koalitionäre ebenfalls eine Reihe von Instrumenten angedacht. So soll neben der bereits bestehenden normalen Abschreibung eine (zeitlich begrenzte) Sonder-Afa (Absetzung für Abnutzungen) eingeführt werden. Weitere angedachte Reformen betreff en die Grunderwerbsteuer sowie die Grundsteuer. So kann sich die große Koalition nach aktuellem Stand vorstellen, Freibeträge für die Grunderwerbsteuer oder sogar eine völlige Freistellung für den erstmaligen Erwerb von Wohneigentum einzuführen. Ebenso soll die Praxis, dass mithilfe von sogenannten Share Deals Grunderwerbsteuer bei der Übertragung von Grundeigentum vermieden wird, weiter eingeschränkt werden. Im Zusammenhang mit der Grundsteuer ist geplant, eine sogenannte Grundsteuer C einzuführen, mit welcher ungenutztes Bauland stärker besteuert werden soll. Hierdurch sollen Grundstückseigentümer zum Bauen bewegt werden und Spekulationen mit ungenutztem Bauland eingedämmt werden. Als besonders wirksam und attraktiv dürfte sich aus Investorensicht die Einführung der Sonder- Afa herausstellen.

Ob die Reformen der reduzierten Grunderwerbsteuer greifen oder ob das angedachte Einsparpotenzial für den Erwerber ins Leere läuft, weil bspw. Grundstücksverkäufer ihre Verkaufspreise korrespondierend erhöhen werden, bleibt abzuwarten. Aus Investorensicht kritisch zu beurteilen sind die geplanten Änderungen beim Share Deal. Dies wird vermutlich keine nennenswerten Auswirkungen auf die mangelnde Wohnraumversorgung begründen. Vielmehr könnten längere Haltezeiten zu einer höheren Kapitalbindung bei Investoren führen, die zu einer Stagnation der Neubaumaßnahmen führen könnte. Je nach angedachter Ausgestaltung der Grundsteuer C, ist dies ggf. überwiegend in die Rubrik Symbolpolitik einzuordnen.

Bauwirtschaft

Der Bausektor ist eine Schlüsselbranche für Deutschland und mit gut 2,5 Mio. Erwerbstätigen einer der größten Arbeitgeber, insbesondere im Mittelstand. Die Bundesregierung will daher die internationale Wettbewerbsfähigkeit der Baubranche stärken und die Qualifi zierung und Ausbildung von Fachkräften verbessern. Zur Sicherstellung der hohen Ausbildungsqualität von Architekten und Ingenieuren setzt sich die Koalition auf europäischer Ebene für den Erhalt der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) ein. Dies wird zudem mit der Sicherung eines fairen Leistungswettbewerbs begründet. Weiterhin sollen die Erreichung der Klimaziele vorangebracht und die Energiewende im Wärmesektor sowie die Energieeffi - zienz und der Einsatz Erneuerbarer Energien im Gebäudebereich unterstützt und beschleunigt werden. Die Vorschriften der Energieeinsparverordnung (EnEV), des Energieeinspargesetzes und des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzes sollen in einem modernen Gebäudeenergiegesetz zusammengeführt werden. Gleichzeitig sollen aber Maßnahmen vermieden werden, die die Schaff ung von Wohnraum verteuern. In diesem Zusammenhang soll die im Rahmen des „Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen“ eingesetzte Baukostensenkungskommission ihre Arbeit fortsetzen, d. h. die Entwicklung der Baukosten analysieren, Kostentreiber identifi zieren und Verbesserungsmöglichkeiten für eine Erhöhung der Wirtschaftlichkeit des Bauens aufzeigen - stets im Zusammenhang mit der Diskussion um angemessene Qualitäten und Nachhaltigkeitserfordernisse. Eine weitere Aufgabe der Kommission besteht in der Überprüfung von Normen auf ihren Nutzen und die Reduzierung auf den erforderlichen Umfang. Durch Abschaff ung überfl üssiger Vorschriften auf allen Ebenen sollen Kostensenkungspotenziale erschlossen werden. Die beschriebenen Maßnahmen dienen grundsätzlich einem hehren Ziel. Die Erfahrungen der Vergangenheit lassen jedoch befürchten, dass die Umsetzung aufgrund der Komplexität der Vorschriften und der vielfältigen Rahmenbedingungen zeitnah nicht zu den gewünschten Ergebnissen führen wird.

Kommunen/Länder/Bund

Nach Auffassung der Koalition muss der soziale Wohnungsbau mindestens auf dem heutigen Niveau beibehalten und langfristig verstetigt werden. Hierfür will der Bund auch zukünftig gemeinsam mit den Ländern Verantwortung übernehmen und wird in den Jahren 2019, 2020 und 2021 über fünf Milliarden Euro zweckgebunden bereitstellen. Dies macht eine Grundgesetzänderung notwendig. Weiter will der Bund ermöglichen, dass die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) den Ländern und Kommunen zu Zwecken der sozialen Wohnraumförderung bundeseigene Grundstücke rechtssicher und im beschleunigten Verfahren zu vergünstigten Konditionen zur Verfügung stellen kann. Das Bauplanungsrecht soll verbessert und mit den immissionsschutzrechtlichen Vorschriften abgestimmt werden. Hierdurch sollen die Kommunen in die Lage versetzt werden, vor Ort mit Nutzungskonfl ikten besser umgehen zu können. Die Unterstützung der Länder durch den Bund durch Überlassung von Bauland für sozialen Wohnungsbau sowie die fi nanzielle Unterstützung auch nach 2019 ist unbedingt notwendig. Ob die nun in Aussicht gestellten Mittel insgesamt jedoch zu einem signifikanten Neubau von Sozialwohnungen führen werden, darf aber zumindest angezweifelt werden.

Fazit

Wohnraumoffensive

Bund unterstützt durch:
- 5 Mrd. EUR an die Länder
- Baukindergeld
- Wohngeld
- Abgabe von Bundesflächen an Kommunen

Investoren motivieren durch:
- Grundsteuer C
- Grunderwerbsteuer
- Sonder AfA & AfA
- Steuererleichterung
- Reform der Bauvorschriften

Bezahlbaren Wohnraum sichern durch:
- Mietpreisbremse
- Kappungsgrenze
- Einschränkung von Luxussanierungen
- 100.000 neue Sozialwohnungen bis 2021

Die Koalition hat in ihrem Koalitionsvertrag für die nächsten Jahre einen umfangreichen Maßnahmen- und Instrumentenkatalog erstellt. Diese Maßnahmen werden Einfluss sowohl auf Mieter und Investoren als auch auf die Baubranche und die öffentliche Verwaltung haben.

Richtig erkannt haben die Koalitionäre, dass sozialer Mietwohnungsneubau häufig aufgrund mangelnder Bauflächen nicht im erforderlichen Umfang erfolgen kann. Die vergünstigte Überlassung bundeseigener Grundstücke zum Zwecke der sozialen Wohnraumförderung ist ein Schritt in die richtige Richtung. Auch die Absicht, die Baukosten zu senken und Bau- und Energievorschriften zu vereinfachen, ist zu begrüßen. Abzuwarten bleibt hier jedoch, ob es über bloße Absichtsbekundungen hinaus zu wirklichen Kosteneinsparungen und Vereinfachungen kommen wird.

Einige Instrumente, wie die zeitlich befristete Sonderabschreibung oder das Baukindergeld, scheinen aber aus heutiger Sicht ein durchaus vielversprechender Ansatz zu sein. Als kritisch betrachtet die Bau- und Immobilienbranche den Bundeshaushalt und fordert eine „Wohnungspolitische Haushaltskorrektur“: Es fehlt ein solides Finanzfundament, um die Maßnahmen im Koalitionsvertrag nachhaltig umsetzen zu können. Es besteht die Gefahr, dass es bei vielen Punkten des Maßnahmenkataloges lediglich bei bloßen Absichtserklärungen bleibt.

Am Ende bleibt abzuwarten, welche Ergebnisse der „Große Wohnungsgipfel“ Ende September hervorbringen wird und in welchem zeitlichen Horizont diese Ergebnisse dann tatsächlich umgesetzt werden.

Wir werden über die Ergebnisse des „Großen Wohnungsgipfels“ in einer der nächsten Ausgaben berichten.

Assetando Real Estate GmbH

Die Assetando Gruppe wurde im Jahr 2012 gegründet und fungiert u.a. als zentrale Immobilien-Management-Einheit der Ernst Russ. Neben zahlreichen Beratungsmandaten managt das Team der Assetando Vermögenswerte mit einem Investitionsvolumen von rund 1,6 Mrd. EUR. Zusätzlich wird in den Assetklassen Solar, Lebensversicherungen und Aviation ein Investitionsvolumen von rund 1,2 Mrd. EUR betreut. Weiterhin sind die Aktivitäten auf Beratungsmandate mit institutionellen sowie vermögenden privaten Mandanten gerichtet. Ein Schwerpunkt der Beratungstätigkeit liegt dabei in der Begleitung von Investoren bei der bestmöglichen Strukturierung öffentlich geförderter Wohnungsbaumaßnahmen.

ELISABETH LORENZ-MEYER, MARCUS PISKORZ
Elisabeth Lorenz-Meyer, Marcus Piskorz

Elisabeth Lorenz-Meyer
ist Referentin für geförderten Wohnungsbau bei der Assetando Real Estate in Hamburg. Sie begleitet beratend Investoren im öffentlich geförderten Wohnungsbau von der Konzeptionierung über die Projektentwicklung bis zur wirtschaftlicher Betreuung.

Marcus Piskorz
ist Asset- und Investmentmanager bei der Assetando Real Estate in Hamburg mit dem Schwerpunkt auf öffentlich gefördertem Wohnungsbau. Er berät Mandanten bei der Strukturierung und Generierung (Antragstellung bis Valutierung) von Fördermitteln.

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