"Deutschland ist noch lange nicht fertig gebaut"

Die Mieten in Deutschland steigen wie auch die Nebenkosten. Ebenso sind die Immobilienpreise in die Höhe geschossen. Wird Wohnen in Deutschland immer teurer? Und was wird von staatlicher Seite getan?

Immobilien - Ernst Russ AG

In Deutschland gibt es rund 41 Millionen Wohnungen. Mietwohnungen sind mit einem Anteil von 54,5% bundesweit in der Überzahl. Wohneigentum ist vergleichsweise wenig vorhanden – nur die Schweiz kann noch weniger Wohnungseigentümer vorweisen.

Die deutsche Wohnungsmarktlage ist auch aus einem weiteren Grund außergewöhnlich, denn sie ist sehr uneinheitlich. Den wachstumsstarken Regionen mit Wohnungsmangel stehen Regionen mit Leerstand und ausgeglichenen Wohnungsmärkten in strukturschwachen Gebieten gegenüber. Hier stagnieren die Mieten und Immobilienpreise, in den Ballungsgebieten sind die Mieten dagegen für normale Verdiener immer schwieriger zu stemmen. Zehn bis 15 EUR Kaltmiete pro Quadratmeter können sich die wenigsten leisten. Kinderreiche Haushalte, Alleinerziehende oder auch Rentnerhaushalte haben tendenziell Schwierigkeiten, solche Mieten zu tragen. Die Nebenkosten für Strom, Heizung und Wasser müssen ebenfalls bezahlt werden. Und die haben sich in ganz Deutschland gleich stark verteuert – von 1995 bis 2016 um rund 45%.

Wohngeld und soziale Wohnraumförderung

Um diese Härte zu mildern, kann der Bund hilfsbedürftige Mieter bei der Wohngeldzahlung unterstützen. Seit der Wohngeldreform 2016 entlastet die öffentliche Hand einkommensschwächere Haushalte mit Wohngeldleistungen, die an die gestiegenen Bruttowarmmieten und die Entwicklung der Nominaleinkommen angepasst wurden. Dadurch konnten mehr Haushalte Wohngeld beziehen; insbesondere Familien mit Kindern werden verstärkt durch die Erhöhung des Wohngeldes unterstützt. Bei Beziehern von Grundsicherung und von Arbeitslosengeld II (Hartz IV) werden Kosten für Unterkunft und Heizung übernommen – nach Angaben der Bundesregierung insgesamt für mehr als vier Millionen Haushalte.

Objektbezogen gibt es für den Staat die Möglichkeit der sozialen Wohnraumförderung (mehr dazu in unserem Expertenkommentar von Marcus Piskorz). Hierbei stellen private Investoren und kommunale Wohnungsunternehmen „preiswerte Mietwohnungen für Haushalte mit Zugangsschwierigkeiten zu Wohnungen des Wohnungsmarktes bereit“, wie es das Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit auf seiner Website formuliert hat. Mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung werden von zahlreichen Ländern und Kommunen der Bau und die (energetische) Modernisierung von Mietwohnungen oder von behindertengerechtem oder barrierefreien Wohnraum gefördert. Dafür erhalten private Investoren, kommunale Unternehmen oder Genossenschaften günstige Darlehen oder Zuschüsse vom Staat. Im Gegenzug sind die entstandenen Wohnungen über einen bestimmten Zeitraum mietpreisgebunden und werden an Menschen mit geringem Einkommen vermietet.

Die Länder tragen die Verantwortung für die soziale Wohnraumförderung seit der Föderalismusreform 2006. Seit dieser Reform sind die Bundesfinanzhilfen weggefallen. Stattdessen erhalten die Länder seit 2007 jährlich 518,2 Millionen Euro vom Bund. Im Jahr 2015 erfolgte eine Aufstockung um 500 Millionen Euro jährlich für den Zeitraum 2016 bis 2019. Für die Jahre 2017 / 2018 wurde mit dem Gesetz zur Beteiligung des Bundes an den Kosten der Integration und zur weiteren Entlastung von Ländern und Kommunen eine weitere Erhöhung um jeweils 500 Millionen Euro auf nunmehr 1518,2 Millionen Euro beschlossen. Die Länder können diese Mittel für den Bau neuer Sozialwohnungen oder für die sozialverträgliche Sanierung des Wohnungsbestandes einsetzen. 2016 sind nach Angaben des Ausschusses für Stadtentwicklung, Bau- und Wohnungswesen somit knapp 25.000 neue Sozialwohnungen entstanden – 10.000 mehr als 2015.

"Wenn wir daran denken, dass rund 80.000 Sozialwohnungen jedes Jahr aus der Mietbindung fallen, müssen wir auf unserem Weg durchaus noch viel weiter gehen. Darum sage ich, wir brauchen in den nächsten Jahren 80.000 neue Sozialwohnungen pro Jahr."

Bundesbauministerin Barbara Hendricks

Die Zahl der Sozialwohnungen insgesamt ist über die Jahre allerdings deutlich gesunken. Deutschland sei noch lange nicht fertig gebaut, sagt Bundesbauministerin Barbara Hendricks. Damit die Wohnungen auch bezahlbar bleiben, müsse der Bund beim sozialen Wohnungsbau auch nach 2019 in der Verantwortung bleiben. Nach jetzigem Stand enden aber im Jahr 2019 die Kompensationszahlungen, die der Bund seit 2007 zahlt. Zuletzt einigten sich Bund und Länder, dass die Länder statt der Kompensationen ab 2020 zusätzlich Mittel aus der Umsatzsteuer bekommen. Nach Einschätzung des Bauministeriums, der Bauwirtschaft und des Mieterbunds müssten damit pro Jahr in Deutschland rund 350.000 bis 400.000 Wohnungen entstehen. Etwa 80.000 davon müssten Sozialwohnungen sein, damit der Bestand nicht weiter zurückgeht. Vor allem in den Städten fehlen Wohnungen, steigende Mieten und Preise setzen zunehmend auch Haushalte mit mittleren Einkommen unter Druck.

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Milchmädchenrechnung oder Bauherrenschläue?

Warum sieht man in Berlin so viele Wohnhäuser mit vier Stockwerken? Bis zum vierten Stock ist Mietern das Treppensteigen laut Landesbauverordnung zumutbar – die Bauherren sind dadurch nicht verpflichtet einen Aufzug einzuplanen. Eine derartige Anlage kostet oft so viel wie eine ganze Wohnung; ohne Aufzug können diese Kosten gespart werden. Der demografische Wandel macht allerdings hieraus eine Milchmädchenrechnung. Denn Mieter ändern sich, sie werden älter und möchten auch dementsprechend wohnen. Ist eine Wohnung altersgerecht, lässt sie sich mittlerweile deutlich besser vermieten oder verkaufen. Für eine zunehmend älter werdende Gesellschaft müssen Wohnungen altersgerecht gebaut und bewirtschaftet werden.

Die schon heute absehbaren demografischen Trends werden sich fortsetzen; aus den Modellrechnungen müssen flächendeckende und praktikable Lösungen erwachsen. Bis zum Jahr 2025 wird sich die Bevölkerungszahl in Deutschland laut Statistischem Bundesamt mit 79 bis 80 Mio. Menschen stabil halten. 2060 soll es jedoch nur noch 65 bis 70 Mio. Einwohner geben. Zugleich steigt die Zahl der alten Menschen. 2035 werden mehr als 24 Mio. Menschen in Deutschland älter als 65 Jahre sein, 2050 wird jeder Siebte über 80 Jahre alt sein.

Laut einer Studie der Prognos AG, die im Auftrag des Bauministeriums erstellt worden ist, sind hierzulande gerade mal 600.000 bis 800.000 Wohnungen altersgerecht ausgebaut – weniger als zwei Prozent des Gesamtbestands. Das reiche aber nach Aussage der ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e. V. bei weitem nicht. Demzufolge müsse die Wohnungswirtschaft bis 2030 rund 2,9 Millionen weitere Wohnungen baulich anpassen. Dabei fehlt es an Aufzügen und Rampen, barrierefreien Bädern, breiten Türen, rutschfesten Böden, höhergelegten Steckdosen. Ältere Menschen benötigten in ganz besonderer Form und in steigendem Ausmaß ein angepasstes Wohnumfeld. Für all dies muss die Branche aus Expertensicht in den nächsten 15 Jahren gut 50 Mrd. EUR investieren. Das ZIA-Positionspapier mahnt: „Es steht eine epochale Herausforderung in der Stadtentwicklung bevor, die nur vergleichbar mit der Energiewende ist“, heißt es darin.

Förderinstrumente der Landesförderbanken für den sozialen Wohnungsbau

Welche Förderinstrumente gibt es im sozialen Wohnungsbau? Welche Mittel hat der freie Kapitalmarkt zur Finanzierung des sozialen Wohnungsbaus? Immobilien-Experte Marcus Piskorz/Assetando Real Estate schaut für uns hinter die Kulissen.

Immobilien-Experte Marcus Piskorz von der Assetando Real Estate
Immobilien-Experte Marcus Piskorz von der Assetando Real Estate

Großstädte und Metropolregionen werden buchstäblich zu Ballungsräumen. Die Zahl der Single-Haushalte nimmt zu. Für eine steigende Zahl an Sozialwohnungen entfällt die Mietpreisbindung – insgesamt wird der bezahlbare Wohnraum am Wunschort, z. B. in räumlicher Nähe zum Arbeitsplatz, knapp. Während ländliche Gegenden verwaisen, führt der permanente Wohnungsmangel in Großstädten seit geraumer Zeit zu stetig steigenden Mietpreisen. Die Bundesländer haben das Problem erkannt und individuelle Programme zur Wohnraumförderung entwickelt. Allen Förderprogrammen ist immanent, dass Haushalte, die lediglich über ein geringes Einkommen verfügen, mit preiswertem Wohnraum versorgt werden. Die Bundesländer wollen zudem behindertengerechtes und barrierereduziertes Wohnen, Wohnraum für kinderreiche Familien und Senioren wie auch die energetische Immobiliensanierung fördern.

Professionelle Immobilienentwickler haben längst erkannt, dass mit dem Bau von Wohnungen und mit deren Bewirtschaftung gutes Geld verdient werden kann. Die Bauherren stehen jedoch vor einer Vielzahl von Herausforderungen. So ist es häufig nahezu aussichtslos erschwingliches Bauland für ihre Projekte zu finden. Hier schaffen teilweise die Kommunen Abhilfe, indem sie eigene Flächen für den Wohnungsbau zu günstigen Einstandspreisen abgeben. Die günstigen Preise sind mit der Forderung verbunden, dass zumindest ein Teil der Wohnungen als Sozialwohnungen errichtet wird. Eine weitere Herausforderung für die Bauherren besteht darin, dass notwendige Baugenehmigungen häufig nur dann erteilt werden, wenn sich der Bauherr verpflichtet, einen Teil der Wohnungen als Sozialwohnungen zu errichten. Üblich ist hier eine Aufteilung in je ein Drittel Sozial-, Miet- und Eigentumswohnungen. Dadurch sollen sich die Bevölkerungsschichten durchmischen und die Konzentration von bestimmten Bevölkerungsgruppen vermieden werden.

 

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Alterungstrend: Durchschnittsalter der Bevölkerung in Deutschland bis zum Jahr 2060 - Angabe in Jahren; *Mittelwert der Trendannahmen - Quelle: GDV, Statistisches Bundesamt, 2016

Instrumente der Förderung

Um die Zahl der Sozialwohnungen zu erhöhen, wird der Bau durch Investitionsbanken gefördert. Bei der Fördermittelbeantragung sind allerdings länderspezifische Förderrichtlinien zu beachten. Die Förderung unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland und erfolgt über verschiedene Wege. Als Instrumente der Förderung nutzen die einzelnen Förderbanken beispielsweise vergünstigte Darlehen sowie laufende Zuschüsse. Vereinzelt werden auch einmalige Zuschüsse gewährt. So unterschiedlich die Instrumente der einzelnen Förderbanken sind, so kompliziert sind in aller Regel die Antragsverfahren.

Ein besonders beliebtes Förderinstrument der Ebene der Bundesländer ist die Förderung über zinsgünstige oder sogar zinslose Darlehen, für die teilweise sogar Tilgungsnachlässe gewährt werden. Für die Darlehen fallen in der Regel geringe Verwaltungs- und / oder Bearbeitungsgebühr an. In Zeiten, in denen frisches Geld am freien Kapitalmarkt zu sehr günstigen Konditionen verfügbar ist, erscheint die Förderung über Darlehen jedoch als weniger attraktiv. Zudem ist darlehensweise Förderung häufig in Euro je Wohnung und oder Euro je Quadratmeter gedeckelt.

Der Investor hat ergänzend die Möglichkeit, weitere Finanzierungspartner ins Boot zu holen, weitere Mittel am freien Kapitalmarkt aufzunehmen oder sich an die KfW zu wenden, um dort eine weitere Finanzierung in Anspruch zu nehmen. Anforderung der KfW sind dann die Einhaltung gewisser energetischer Standards (Förderprogramm Energieeffizient Bauen 153). Bei der Finanzierung des Projektes durch mehrere Partner (Landesförderbank, KfW, freier Kapitalmarkt) haben die Finanzierungspartner allerdings fast zwangsläufig unterschiedliche Auffassungen über die Rangstellung für die Besicherung ihrer Darlehen. Die Förderbanken erwarten häufig eine erstrangige Besicherung und verlangen teilweise zusätzliche Sicherheiten wie Bürgschaften. Ferner wird von den Förderinstituten erwartet, dass sich die Investoren signifikant selbst am Projekt beteiligen. Hier werden Quoten von 20 % oder mehr als selbstverständlich vorausgesetzt.

Förderung über laufende Zuschüsse und Einmalzuschüsse

Besonders attraktiv und in der Regel weniger kompliziert für Investoren ist die Förderung durch laufende Aufwendungszuschüsse. Hierbei handelt es sich um Zuschüsse, die abhängig vom Förderweg und der maximal zulässigen Miethöhe, monatlich je Quadratmeter Mietfläche berechnet werden. Sie sind als Kompensationszahlungen zwischen der zulässigen Fördermiete und der Marktmiete zu verstehen und sollen die Einnahmeneinbußen abfedern. Die Gewährung der laufenden Zuschüsse ist häufig zeitlich begrenzt. Einmalzuschüsse, die auch als verlorene Baukostenzuschüsse bezeichnet werden, werden für den Einbau von Fahrstühlen, die Errichtung kleiner Kompaktwohnungen oder die Errichtung von Gemeinschaftsräumen für die Mieterschaft gewährt. Ebenso kann der Einsatz nachhaltiger Bau- oder Dämmstoffe gefördert werden. Darüber hinaus werden in vielen Bundesländern seniorengerechte und barrierefreie Wohnung als besonders förderungswürdig erachtet. Die Auszahlung der Fördermittel erfolgt häufig entsprechend des Baufortschritts oder nach Feststellung der mittleren Bezugsfertigkeit der zu fördernden Wohnungen.

Mietpreis- und Belegungsbindung

Mit der Förderung des sozialen Mietwohnungsbaus werden sowohl Mietpreis- als auch Belegungsbindungen begründet. Der Wohnraum darf somit nur an berechtigte Haushalte zu vorgeschriebenen Mietpreisgrenzen vermietet werden. Zugangsvoraussetzung zu gefördertem Wohnraum ist ein von den Kommunen ausgestellter Wohnberechtigungsschein, den Haushalte erhalten, die Zugangsschwierigkeiten zum allgemeinen Wohnungsmarkt haben. Häufig steht den Kommunen ein sogenanntes Vorschlagsrecht zu und sie können dem Immobilieninvestor verschiedene Mieter vorschlagen. In seltenen Fällen behalten sich die Kommunen sogar ein Belegungsrecht für die geförderten Wohnungen vor. Da bei Verstößen gegen die Belegungsbindung dem Vermieter finanziell schmerzhafte Strafen auferlegt werden können, sollte der Investor für die Bewirtschaftung der Immobilie auf eine erfahrene Hausverwaltung in diesem Segment zurückgreifen.

Die maximal zulässige Anfangsmiete ist für einen gewissen Zeitraum festgelegt und kann anschließend über die Zeit der Mietpreis- und Belegungsbindung nur in moderatem Umfang erhöht werden. Unter der Voraussetzung einer normalen Mietpreisentwicklung ist davon auszugehen, dass nach Auslaufen der Bindung die Miete spürbar unter der vergleichbaren Marktmiete liegt. Durch die gesetzlichen Restriktionen im Zusammenhang mit Mietpreisanpassungen wird ein Investor also noch einige Jahre benötigen die Miete auf Marktniveau anzuheben. Dies gilt allerdings nur bei Bestandsmietern. Für Neubelegungen außerhalb des Bindungszeitraumes kann direkt die übliche Marktmiete angesetzt werden. Die Mietpreisbindung gilt neben dem Wohnraum übrigens auch für KFZ-Stellplätze, sofern der Immobilieninvestor sich diese ebenfalls fördern lässt. Die Belegungs- und Mietpreisbindungen sind je nach Bundesland recht unterschiedlich und können zwischen 15 und 35 Jahre betragen. Hierdurch werden entsprechend auch Investoren mit unterschiedlichen Anlagehorizonten angesprochen.

Spezialisierte Berater sparen Zeit und Geld

Da die Antragsverfahren in den einzelnen Bundesländern bzw. bei den jeweils regional zuständigen Förderbanken häufig komplex und langwierig sind, sollte diesem Bereich der Wohnimmobilienentwicklung frühzeitig die entsprechende Aufmerksamkeit zuteilwerden. Dies besonders vor dem Hintergrund, dass als Voraussetzung für den Baubeginn zuvor die Förderung beantragt und die Förderwürdigkeit des Wohnungsbauprojektes festgestellt werden muss. Zwar unterstützen die Förderbanken die Antragsteller in aller Regel aktiv bei der Fördermittelbeantragung, dennoch kann es gerade bei erstmaligen Bauvorhaben in einem Bundesland hilfreich und sinnvoll sein, einen erfahrenen lokalen Berater zu mandatieren und sich bei der Strukturierung der Fördermittel und dem Antragsverfahren zur Generierung dieser Mittel zusätzlich unterstützen zu lassen. Hierbei ist die Einbindung des Beraters bereits in einer frühen Planungsphase sehr zu empfehlen.

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